地产商融资渴求，催生出各类融资方式。对缺乏资本市场融资能力的房地产开发商来说，通过在建项目或者储备地块进行融资，是其通常的选择。

       对缺乏足够资金进行项目前期开发的开发商来说，直接将项目转让，在土地市场价格一路下滑的情况下，不仅难以取得体增值收益，还浪费了机会成本。而选择项目合作的方式进行融资，资金提供方未必同意长期参与项目开发运作，更不愿意承担项目运作的风险。这些特殊的因素，使得开发商不得不考虑资金提供方的心理价位和合作考虑点，即在确保资金安全的前提下，以较短的时间获得稳定的收益，并快速地实现资金的撤出转移。

       因此，符合境内外投机游资喜好的短期融资模式——房地产项目托管应运而生。所谓房地产项目托管，就是贷款方在资金注入的同时，由开发商对贷款方进行担保，并由贷款方参与项目的销售管理，特别是为快速回笼资金，而由贷款方与开发商协商确定低于周边同质楼盘的销售价格，实现开盘后的快速销售和资金回笼。回笼的资金优先满足于贷款偿还和利润分配。

       这种短、平、快，类似于过桥贷款（bridge loan）的融资方式，对开发商来说，是多半能够接受的。项目托管融资使开发商资金压力得到缓解，能够使项目开发得以顺利推进，缩短开发和销售周期，规避楼市上下波动所产生的风险，提高资本使用效率。而贷款方通过托管参与，了解和控制项目运营风险，并通过定价机制减少了项目销售压力，大幅度缩短了销售回款周期，更能分享不少于项目总利润30%的合作收益。这一点，对流动资本来说颇为受益。

       不过，项目托管制融资方式，受限于项目的具体情况。由于这一融资方式不仅取决于项目的盈利能力和前景，也与项目所在区域的楼盘销售状况密切相关，即局限于上海、北京等刚性需求较为旺盛的城市，以确保降价和优惠定价的方式能够实现快速销售。

       （文/朱晓飞 律师）

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