据人民法院报报道，业主因不满物业服务，拒交物业费用，被物业企业告上法院。2008年7月1日，河南省郑州市二七区人民法院依法审理了此案。

       原告郑州某物业公司称，田某、付某和黄某等三名业主分别拖欠物业管理费三年半、三年和一年，费用从500余元到1400余元不等，虽经原告多次催交，被告仍不交纳。被告的行为已违反了双方签订的《前期物业服务协议》的规定，构成违约，故此请求法院判令被告支付拖欠的物业管理费及违约金。

       被告田某等辩称，原告在给业主的通知单上有公摊费用，原告收取公摊费违反了政府的相关文件；田某在小区丢失了电动车，原告不同意赔偿，原告未尽到看管义务；田某曾去原告交费，原告不收，称要把以前的全部补齐。所以，被告同意交纳应交部分的物业费，但丢失车辆，服务不到位问题也应解决。

       法院经审理查明，原告与三被告签订的《前期物业管理服务协议》规定：原告受开发商委托，对小区的物业进行管理和服务。服务内容包括房屋共用部位、房屋公用设施、环境卫生、保安、交通秩序与车辆摆设及房屋维修管理等。协议还规定业主应于每月10日前按（住宅）建筑面积每月每平方0.32元交纳物业管理服务费。关于违约责任的规定是：甲方（原告）违反协议未达到管理服务质量约定目标的，乙方（被告）有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，逾期之日起每天按1元交纳违约金。

       法院审理认为，该协议不违反法律强制性规定，为有效协议。双方均应按协议规定的内容履行各自的义务。被告接受了原告的服务应当按期交纳物业服务费用。故原告要求被告支付所欠物业服务费的诉讼请求，法院予以支持。但物业服务收费应当遵循依法、合理、公开及服务于水平相适应的原则，而本案原告出事给被告的《缴费通知单》中列明有“公共费用公摊”项目。收取该项目是无依据的，且被告又因服务质量与原告发生纠纷，对被告逾期缴费，原告亦有一定的责任，故此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求法院不予支持。

       综上，法院根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及国务院《物业管理条例》的规定，判决业主向物业公司支付拖欠的物业服务费，驳回物业公司要求业主支付违约金的诉讼请求

       案外音：

       对物业企业服务质量的不满意，采取拒交费用的方式对抗，并不具有法律上的充分依据。并且，随着物业企业的管理完善，相当多的业主还将承担一定的滞纳金（违约金），反而是得不偿失。因此，针对物业企业的服务质量问题，业主既可以向其进行建议、督促其整改，也可以通过联合广大业主，更换物业企业等方式维护自己的权利。

       如果物业公司的服务不善，导致业主的损失，业主需要能够证明物业企业存在过错。特别在诉讼阶段，人民法院判令物业企业承担赔偿的依据和基础更多的是来自于物业企业的过错，而不是合同中的违约责任。因此，如何搜集证据，避免在诉讼时陷入无法举证的尴尬，这是业主需要注意的问题。

       同时，业主应具有足够的谨慎和重视，来对待物业服务合同的签订与履行，而不能把它仅仅作为一个购房流程来处理。物业与业主之间的法律关系都是以双方签订的合同为基础的，这是双方之间一旦产生纠纷后评判是非曲直、解决矛盾的依据。在当前物业法规还不够完善的情况下，业主在与物业公司签订相关的合同时，更要重视其中内容表述的完整、合理和可操作性，尽可能详细地写明物业服务所要达到的具体要求，特别是要防止出现有利于物业公司一方的内容，使物业合同真正发挥其防范物业管理纠纷的作用。

       此外，作为业主，对待自己所能获得的物业服务必须有一种理性的期待，业主必须改变一种观点，即把物业管理公司简单地看作一种 “保姆”或 “管家”，要求其承担超过职责范围的责任，处理无法处理的问题。实际上，就法律角度而言，物业管理公司和业主之间的关系是平等的，双方具有平等的法律地位，也具有平等的权利和义务。

       （文/朱晓飞 律师）

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