据中国法院网报道，近日，上海市二中院终审一例二手房买卖纠纷，购房的归国华裔被判违约，承担36.36万元违约金。
2006年8月，外籍人士胡静璐经上海信义房屋中介咨询公司居间介绍，与陈效国等签订《定金协议》，约定购买上海市昌平路某房屋。因该房屋尚未办理房地产权证书，因此，双方约定付款及过户手续事宜，均由中介信宜公司代办，胡静璐随即支付定金2万元，由信义公司保管。
同年8月28日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋价款为181.8万元。合同附件约定，胡静璐应于2006年9月30日前，支付110万元首期房款给陈效国付清购房款，并将其中4万元交给信义公司留作尾款暂存。第二期房款71.8万元应在2006年10月20日前支付。双方还约定，如未按合同约定期限付款，应按逾期未付款日万分之五计付违约金，逾期超过15日后仍未付款的，除应支付15日的违约金外，卖方有权单方解除合同，并由买方赔偿总价款的20%。而卖方应于2006年9月15日之前，公证委托信义公司代办领取以陈效国为权利人的房地产产权证。
2006年9月2日，陈效国依约办理了公证委托手续。后胡静璐未按约定支付首期房款，并于2006年10月21日以房屋买卖合同未办理公证不生效为由，函告信义公司，要求解除与陈效国签订的房屋买卖合同。2006年12月1日陈效国取得系争房屋房地产权证。2006年12月18日，陈效国将系争房屋出售给案外人，房屋转让款为人民币152.8181万元。
2007年5月，陈效国以胡静璐未履行合同义务，不得已将房屋另行出售造成损失为由，向静安区人民法院提起诉讼，请求判令解除陈效国与胡静璐签订的《上海市房地产买卖合同》，判令胡静璐赔偿违约损失人民币363,600元，信义公司返还保管的定金人民币2万元。
胡静璐辩称系境外人士，购买境内房屋买卖合同需经公证，未经公证的合同尚未生效，且因合同未公证导致无法结汇，无法支付购房款。合同约定陈效国应在2006年9月15日前办出房地产权证，但陈效国直到2006年12月才办理产权证，违约在先。故不同意陈效国的诉讼请求。胡静璐认为，其于2006年9月20日、9月22日从境外汇入境内美元230000元，在结汇过程中，得知房屋买卖合同未公证无法办理结汇手续，故合同未生效，且境外人士购买第二套商品房已受到国家政策控制。
陈效国认为，胡静璐签订的房屋买卖合同具有法律效力。胡静璐采用何种方式付款与陈效国、陈晨、何玉华无关，由于胡静璐以书面方式拒绝履行合同，陈效国对房屋另行处分不构成违约。
信义公司辩称，房屋买卖合同签订时，胡静璐明知房屋所有权证尚未办理出，由于产权证尚在办理过程中，故房屋买卖合同未办理公证手续。胡静璐支付的定金尚由公司保管，由法院判决归属。
一审法院认为，陈效国与胡静璐签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效。签订合同时胡静璐明知陈效国房屋产权证尚未办理。且从合同内容分析，胡静璐应在规定时间内履行前期付款义务后，陈效国才能进一步办理房屋产权证。在产权证未办妥前，买卖合同无法办理公证手续。故胡静璐辩称合同未生效理由不成立。根据合同约定，胡静璐应于2006年9月30日前，支付首期房款人民币110万元。但胡静璐仅支付定金2万元，余款一直未付。至于胡静璐是否以境外汇款方式支付房款，合同中未约定，且胡静璐付款资金来源由其自行解决，与陈效国无涉。国家出台的政策法规并不会导致胡静璐合同目的无法实现。故应认定胡静璐违约在先。合同约定胡静璐如未按约定期限付款，应支付违约金，陈效国有权解除合同，合同解除后，胡静璐还需承担总价款20%的赔偿金。此处赔偿金实质仍是约定违约金，且标准并未过分高于陈效国的实际损失。故对陈效国要求解除合同、胡静璐赔偿损失的请求予以支持。根据合同约定，签订房屋买卖合同后定金转化为房款，合同解除后该笔房款应返还胡静璐。故陈效国要求获得暂存在信义公司处人民币2万元的诉讼请求不予采信。据此判决原告陈效国与被告胡静璐签订的上海市房屋买卖合同于2007年5月24日解除；被告胡静璐应于本判决生效之日起十日内支付原告陈效国违约金36.36万元；被告信义公司应于本判决生效之日起十日内返还被告胡静璐2万元。
判决后，胡静璐向上海二中院提起上诉。
胡静璐认为其系境外人士，根据规定涉外房屋买卖合同需经公证后生效，故本案合同尚未生效，亦无法履行；由于合同未经公证，导致胡静璐不能办理结汇手续，且境外人士购买第二套居住用途商品房已受国家政策限制，故合同未生效责任在于陈效国；胡静璐给信义公司的函不能理解为胡静璐终结系争合同的意思表示，陈效国擅自终止系争合同且低价处分系争房屋，导致胡静璐的知情权未能实现。请求撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回陈效国原审中的诉讼请求。
陈效国认为，双方买卖合同依法有效，因胡静璐违约在先，己方在胡静璐不愿履约的情形下才将房屋出售他人，该行为不构成违约，请求维持原审法院判决。
信义公司表示，同意原审法院的判决。
二审法院审理中，胡静璐认为，《上海市房地产买卖合同》应为有效，其对违约金数额为人民币36.36万元无异议，但本案系陈效国违约，要求继续履行合同。
上海市二中院认为，涉案《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，胡静璐在上诉状中以合同未办理公证为由要求确认合同无效，理由难以成立。根据合同附件约定，胡静璐应于2006年9月30日前支付定金及部分首期房款合计110万元，陈效国应在收到相关款项后提供办理系争房屋产权证的资料，故胡静璐支付款项的义务应先于陈效国办理系争房屋产权证的义务。根据查明的事实，陈效国已于2006年9月2日支付了委托信义公司办理产权证的相关公证费用，因胡静璐未按约支付定金及部分房款且要求解除合同，导致本案买卖合同实际无法继续履行，陈效国将系争房屋以低于双方约定的价格转售他人。原审据此认为胡静璐违约并无不当，因合同中未约定胡静璐的具体付款方式，故胡静璐认为因合同未经公证致其难以支付房款，理由尚不充分。鉴于合同明确约定违约方应承担合同总价款20%的赔偿金，现胡静璐仅认为其未构成违约，对赔偿金数额未持异议，原审法院判决其支付陈效国36.36万元并无不当，应予维持。胡静璐不同意支付赔偿金及要求继续履行合同的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决驳回上诉，维持原判。
案外音：
这是一起一波三折的房产买卖及诉讼案件，围绕着当时上海房价的走势和国家的房产调控政策，购买人和房主形成不同的立场。
2006年下半年，上海房地产市场迎来一波调整行情，本案的购房人胡静璐恰好在这一调整前购买了这处房屋。此后，市场行情急转直下，房价一路下滑，胡静璐在支付了2万元后，如按照约定价格买入该房屋显然不利，因此，函告中介公司要求解除买卖合同。作为卖主，陈效国等并未付清全部房款，也尚未办理房产证，面对市场行情的急遽调整和购买方的违约，采取另售他人的方式规避炒房风险。不料，在将该房屋转手第三方之后，2007年上半年，上海楼市重新复苏。一方面，陈效国要求胡静璐承担违约责任以补偿低价卖房的损失，另一方面，胡静璐不再否认合同效力，而是希望能继续履行合同以获得利益。这或许是本案中双方诉讼请求变化的真实原因。而就本案审理透露出来的信息来看，这起案件的实质是国内炒房者与“国际”炒房者之间的利益纷争，只不过，占据地利的上游房主，在买卖合同条款约定等方面获得更多优势，最终凭借法律获得胜利。
这一案例中反映出来的某些争议点以及法院的审判思路，或许给正在炒房的人以启示，而这正是笔者进行点评的原因。
一、房屋产权证尚未办理完毕，能否进行期房交易？
从本案的判决来看，人民法院并未过多拘泥于《房地产管理法》的规定，而是从房主对该处房屋具有充分处分权能的角度，认定该房屋能够按照双方约定的方式逐步具备交易过户条件，从而实现合同目的。这说明，期房交易虽然不能通过直接办理过户更名手续，但可以在具备过户条件后办理交易手续，人民法院并不干涉这种当事人之间的真实意思表示和处分行为。
二、房屋交易中的付款能力和资金安全亟待重视
本案中购房人提出的结汇问题如果确实存在，那么，未能在合同中约定明确显然不是细小的疏忽。我们在商品房买卖和二手房交易纠纷中常常能够找到客户因忽略付款能力而导致的无法履约问题，例如客户银行资信问题导致无法贷款、客户条件导致按揭贷款额度不足等。将交易资金存放在中介企业，也是一个容易导致风险的问题，由于中介企业的资金托管缺乏足够监管，少数企业更是利用资金结算时间差从事风险投资等，一旦中介企业运营出现问题，客户资金往往被“殃及池鱼”。
（文/朱晓飞 律师）
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