据浙江在线报道，2008年6月26日，温州市鹿城区人民法院审理了一起房地产案件，引人注意的是，这起诉讼的原告是42名千万富翁，而被告是财大气粗的开发商——世贸房地产开发有限公司。

　　本案涉及的世贸中心大厦，设计高达68层，被称为温州第一高楼。2003年5月，被告以每平方米1.2万元的均价，和近百位购房者签订了《房屋预订意向书》。5年过去后，世贸大厦的单价如今已飙升至每平方米3万多元。

　　案件的起因是，温州世贸中心大厦的开发商，即本案中的被告不同意按照原先的《房屋预订意向书》中的价格将商品房销售给这些购房者，而是要求购房者再缴纳总房款的58%，另要求额外缴纳每平方米2980元的精装修费。由于双方分歧巨大，除部分购房者接受开发商的条件外，仍有许多户购房者无法与开发商达成一致。2008年5月，42户原告分别向人民法院提起诉讼。

　　开发商认为：意向书仅有预订房屋意向和预订房价等两项内容，不具备有关法律规定的商品房买卖合同的主要内容。预约人所取得的只能是签订商品房合同的资格即购房预约，而非双方已达成购房合约。双方签订的《房屋预订意向书》总价后注有“暂估价”字样，表明这一价格并非最终成交价。开发商当初已说明意向书上的面积仅为参考，最终要以有关部门测绘面积结果为准，如今确定的面积就是测绘的结果，因此，开发商不存在减少面积、变相提价的问题。另外，意向书上只约定了毛坯房的价格，并未考虑和约定中央空调系统和智能化系统等事项，现在他们将这一事项在合同中加以明确，也是理所当然的。

　　而购房者对此并不买账，购房者陈某说，他们分两次共支付了总房款的40%，2004年8月，世贸房产取得了预售证，但一直推迟与他们签订正式的购房合同。2007年11月31日，开发商要求他们再缴纳总房款的58%，另要求额外缴纳每平方米2980元的精装修费。2008年初，开发商又以增加空调系统、智能化系统等设施为由，每平方米要再收取1475元。购房户认为，这是变相提价，很不合理。《意向书》上没有约定“毛坯房”，也没有说明精装修，就算要统一装修，也应该先经双方协商。

　　由于原告众多，鉴于社会影响较大，合并审理了一天，法院并没有当庭做出判决。

　　案外音：

　　从媒体报道的事实经过来看，这起诉讼中，原被告双方都没有遵守商品房销售的有关规定，即商品房预售应当具备预售许可证，而是采取签订意向书的形式进行变相的买卖。只是由于意向书的内容不详尽和其效力不确定，在房价大幅升值后因利益纷争而撕破脸皮，上演了一出买房闹剧。试想，如果在项目取得预售许可证、正式开盘后，市场行情并没有大幅上涨，开发商还会以种种理由要求购房者补缴各种费用么？如果开盘后，房价出现大幅度下跌，购房者是否也会强烈要求开发商调低价格或补偿差价呢？

　　房价有涨有跌，房地产买卖是一项风险行为，更何况是在不具备楼盘销售条件情况下的违规交易呢？违规者应当为其行为承担代价，这是法制社会的一项基本规则。从这个角度来说，这群站在原告席上的购房者，他们的投机行为并不值得媒体的同情。

　　开发商为谋求资金的提前回流和锁定客户资源，以意向书的形式，和投机的购房者进行默契的房产交易，房地产领域的这种现象早已为人们所熟知。只不过，大家忽视了这样一个事实，在这种投机活动中，开发商和购房者都是只占便宜、不能吃亏的主儿，为利益纷争大打出手完全是其“率真”的一面而已。毕竟，本案中，购房者支付40%的款项，这早已超出预订房号的概念。

　　就本案的判决走向来说，可以确定的事实是，意向书不具备商品房买卖合同的效力，但意向书的约束力并非毫无价值。在特定的情况下，意向书中的信赖利益应当予以保护。只不过，就本案而言，开发商已经在意向书中提示房价为“暂估价”，这表明，双方对于最终的成交价格并未达成一致。并且，购房者尚未全面履行主要义务——支付全部购房款，仅支付了40%，这也不符合司法解释中关于商品房买卖合同义务已事实履行的有关界定。因此，笔者认为，人民法院应判决驳回原告的诉讼请求。

　　（文/朱晓飞 律师）

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