今年年初，业内还在为南京楼市是否迎来“拐点”看法不一，而短短几个月过去后，争论声嘎然而止。随着土地出让连续遇冷和商品房成交量的持续下滑，开发商的信心遭到严重挫折，这种情绪也表现在本地的新闻传媒观点中，以往鼓噪“房价还将持续上涨”的说法销声匿迹，而楼市的“哀号呻吟声”不绝于耳。

       下一步会将怎样？没有人能肯定地给出答案。但不管怎样，从楼市以往的经验和开发商的反应中，我们还是可以发现一些判断楼市走向的线索。

        一、从市场供应角度分析

       今年至明年底，南京市商品房市场供应充足，二手房上市存量相当可观。随着调控政策的进一步落实，70—90平米的中小户型供应结构显著改善，而受房地产投资需求遇冷和新旧楼盘的放量，大户型数量也十分充裕。除地铁交通等某些特殊因素，“连夜排队买房”、“一房难求”等疯狂现象将成楼市美好回忆。

       二、从市场需求角度分析

       今年夏至明年年底，南京商品房需求将逐渐趋冷，成交量较2007年同期将至少减少30%，今年秋天“金九银十”将风光不再。不仅购房者的购买力受物价上涨、收入预期等影响而有所抑制，而且，房价的逐步下滑，令投资者纷纷放弃购房需求，转而将资金进入黄金、债券等其他领域。

       三、从市场宏观环境分析

       受人民币升值预期推动、境外热钱不断涌入和人民币发行量仍在快速增加以及CPI指数不断攀升等因素影响，今年到明年中期，央行和银监会的货币从紧政策将得到延续，商业银行存款准备金率仍有上调空间。而为防止楼市泡沫，政府将在稳定楼市整体安全的基础上，延续土地供应、银行信贷、销售监管等调控措施，稳定房价和抑制泡沫，开发商融资难的局面或将进一步恶化。南京本地房地产市场受长三角市场大环境影响，将难以“独善其身”。

       四、从市场微观表现分析

       今年至明年，房地产市场的信心将遭受较大打击，南京房价面临巨大下调压力，预计平均下调幅度为15—20%，江北、仙林等板块的降幅将达到25%以上，而主城区高端住宅价格也将大幅下挫。部分开发商受开发成本上升和资金压力，项目转让等情形将加速市场进一步洗牌，多数中小开发商寻求将资金转移至其他行业，而少数外地开发商将折戟南京市场。

       五、从城市区域特点分析

       今年至明年，房地产投资将显著放缓。受政策利好消息的影响，江北、江宁、仙林和板桥等地块表现不一。政府主导的经济适用住房、廉租房建设开始发力，市场供应增长较快，而城市拆迁量有所放缓。局部板块的商业地产的过剩效应开始显现。

　　（文/朱晓飞 律师）

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