随着房屋的竣工入住，业主利用物业企业的监管疏忽，在新建小区的各个角落“占地为王”、搭建违章建筑，几乎成为物业企业难以避免的棘手问题。这种违章搭建，不仅表现为安装太阳能热水器、外伸式晾衣架、遮阳篷、超限违规封闭阳台，还表现为挤占和利用建筑共有部位，搭建“阳光房”、“储藏间”，私自分割字词自行车库等。

      对这些违章搭建，物业企业往往难以进行有力的整治，其困境在于：

      一、对违章搭建的监测难以做到“第一时间发现”，小区住户成百上千，物业企业仅依靠保安等管理人员定时巡岗，难以及时发现在业主住宅内部和小区隐蔽公共部位的违章搭建。而建筑户型和楼宇构造的特点，使得容易诱发违章搭建的共有部位分布广泛。

      二、物业企业干预、制止业主违章搭建的能力和手段有限。由于物业企业并无强制进入业主住宅内部进行拆除的行政执法权，而小区内部违章搭建不属于城市街道、市容的强力整治范围，物业企业在面对业主的违章搭建时，只能从违章物资、设备和施工人员禁入等入手。如果物业企业强制拆除或者临时切断违规业主的水电，不仅将可能面临侵权的法律责任，更容易引发与违规业主的矛盾、冲突，给今后的物业管理工作带来更大的阻力。

      三、物业企业整治违章搭建的困难和顾虑重重。如果物业企业未能在业主搭建违章建筑的第一时间予以有效制止，待违章搭建成形后，物业企业再行整治，将面临许多困难和顾虑。这些困难表现在单纯的劝说教育作用非常有限，而提起诉讼不仅面临诉讼风险，还将发生一定的诉讼成本。物业企业属于微利行业，在缺乏《小区管理规约》支持的情况下，诉讼成本往往只能由物业企业自行承担，这种机制的缺陷，抑制了物业企业提起诉讼整治违建的决心。

      四、物业企业对违章建筑的管理责任虽有提及，但并未与物业企业的管理绩效、报酬等密切挂钩。由于物业公司的收入得益于入住需预先缴费的程序和开发商提供的补贴，因此在小区交付早期，无论整治违建的绩效如何，物业企业的中短期利益并无多大影响。再加上开发商、业主大会和业主委员会等可以介入违建整治，这种多头参与和管理的情况，使得物业企业的管理责任不够明确。

      根据笔者的观察，如何应对和整治小区竣工交付后的违章搭建之风，关键还在于根据上述困难特点，制定适宜小区状况的整治责任框架，采取“主辅并进、先礼后兵”的策略，具体来说，可分为以下几点：

      首先是明确整治违章搭建的各自责任，落实具体分工，实现物业企业和开发商、业主大会和业主委员会的协调配合。

      物业企业作为小区物业管理服务单位，根据委托合同具有相应的管理责任，无疑是违建整治中的主角。能够授权物业企业进行整治的是业主大会，业主大会需要通过制定相应决议，给物业企业的管理提供法律支持和群众基础。业主委员会是业主大会的执行机构，可以起到协调和监督作用。而开发商虽不是小区的管理者，但其往往在小区具有存量房、停车库等物业利益存在，且小区违建有损于楼盘品质和开发商声誉，所以，开发商也将是整治违建的推动者之一。在某些情况下，开发商通过《商品房预售合同》附件，和业主达成合理使用商品房和不搭建违章建筑的约定，这也使得开发商具备一定的制约权能。

      其次，对违建的整治应实行“预防为主，宣传第一”的方针。业主们热衷于搭建违建，往往是对物业管理规定漠视和旧式居住方式下“圈地为王”习惯反应的后果。如果开发商和物业企业能考虑到楼盘客户定位和特点，在《商品房预售合同》、《小区临时管理规约》中，对违章搭建的责任、后果明确约定，在客户入住、装修等环节，加强对客户的监督和引导，并利用小区橱窗等进行宣传，对业主的不当行为进行规劝、说服，则相当数量的违章搭建情形能够得以避免。当然，物业企业需要注意进行宣传的途径和方式、方法，而不是一味地批评、指责。

      第三，对违建的整治应实现“快速反应”。物业企业在发现业主搭建违建，除了及时对其进行宣传教育、督促其停止施工、自行拆除外，对拒不配合的业主，应根据管理预案，采取快速、有效的行动。这些干预措施可以是下发整改通知书，告知业主相应的法律责任、后果和物业企业的应对措施。物业企业也可以协同业主委员会、街道居委会等工作人员进行耐心、细致的说服教育工作，争取业主的自觉整改。甚至在必要时，物业公司可以对业主的违规行为予以曝光，或者对施工人员、材料等出入小区进行干预。需要提醒的是，少数物业公司采取的停水、停电或罚款等形式，往往缺乏法律依据，并可能涉嫌侵权。

      第四，灵活运用诉讼手段，可采取选择性诉讼策略，以个案解决推动整治进程。如本文前述，物业企业提起诉讼，不仅存在诉讼风险，还面临较大的诉讼成本压力。如果不加区分地对违建的业主一律采取诉讼的方式，物业企业除了需承担较多的诉讼成本（律师代理费和物业管理支出外，还将导致物业企业与涉诉业主关系的进一步恶化，增加管理压力。而对态度顽固、情节恶劣、影响较大的业主采取诉讼策略，通过生效判决对其他业主进行教育和震慑，将有助于物业企业分化、瓦解业主“抵抗”的意志。当然，为避免诉讼成本给物业企业的压力，开发商和物业企业可考虑在商品房预售阶段，在《小区临时管理规约》中完善有关的规定，特别是体现“当业主违反规定、物业企业诉讼获胜后，败诉的违约方应承担合理的律师诉讼代理费”的意思表示，司法解释对此是予以认可的。

      此外，从近些年整治违建的反思来看，业主搭建违章建筑往往与开发商的户型设计、售后服务、物业企业的服务态度等相联系。开发商和物业企业与业主关系的这种紧张对立，不仅令开发商和物业企业为预防违建所做的宣传教育成果大打折扣，也让物业企业之后的整治工作困难重重。比如，开发商在户型设计方面的欠缺或空间利用率低，有可能给业主搭建违建提供便利的空间平台。而物业企业的管理僵化和与业主间的矛盾，也使得部分业主倾向于采取“对着干”的态度。

      结语：小区违建的预防与整治，融合了内外多种要素，是考验开发商、物业企业管理能力和服务品质的一项系统工程。对承担直接管理职责的物业企业来说，预防和整治小区违建、保障企业的运营收益和服务信誉，需要考虑的不仅仅是如何改进工作方式和方法，更需要从源头上防范和化解矛盾的运营智慧和以人为本的服务理念。

       （文/朱晓飞 律师） 博客文章系百度空间hi.baidu.com/fdcls首发，欢迎链接与转载，转载请注明出处。联系电话：025-66671076、15895994438