关于2009南京市房价的9个猜想

先来看张对比表格：

表1  2008-2009南京市住房建设计划对比(万平方米)
类别		2008年计划	2009年计划	对比
总供应量		1120	1085	下降
商品房	非普通商品房	537.6	525	下降
	普通商品房(小于90平方米)	297.4	275	下降
	合计	835	800	下降
商品房土地供应		660	850	上升29%
商品房平均容积率		1.27	0.94	下降26%
保障房	经济适用房(含廉租房)	245	225	下降
	中低价商品房(含双限房)	40	60	上升
	合计	285	285	持平
保障房土地供应		166.67	200	上升
保障房平均容积率		1.71	1.43	下降

1、增加了保障房的土地供应，损失了一部分原本可以出让的土地收入，因此通过加大商品房土地供应的方式去弥补这一损失，这是国土局的思路。

2、通过减少商品房上市供应总量的方法来提高90平方米以下住房面积的占比，但90平方米以下共计560万平方米，只占普通商品房800万平方米的70%，并未达到总供应量的70%（实际51.6%,比2008年52%还略有下降）,这是房管局的思路。

3、没想到的是：由于两个局思路不同，结果商品房平均容积率竟然跌破1.0，达到0.94，也就意味着商品房的土地利用强度普遍不高，不符合集约利用土地的方针。若按照2008年平均1.27的容积率计算,2009年原本可多供应279.5万平方米商品房。市场供应下降，是否政府托市动作太明显了？

4、2007年-2009年，商品住宅供应持续下降（2007年商品房上市925.4万平米，销售1047.6万平米，明显供不应求；2008年下降为835万平方米，2009年下降为800万平方米）。

5、考虑到保障房的受众群体主要为拆迁及低收入群体，前几年的欠帐又很多，因此中等收入人群受到关照的机会很小，加上商品房供应下降，其结果不言自明。

6、2007年的实际土地出让量超过了计划数，可以想象今后几年的土地出让任务也会按时完成，开发商利用土地建1.0以下的高档房的几率大为增加，土地市场会持续火爆。

7、即使考虑到土地开发的滞后性，开发商在囤地时仍然可以享受到政府缩减商品房供应量的承诺而高枕无忧。

8、政府在完成了每年的保障房供应任务之后，仍然可以大张旗鼓地拆迁（反正有保障房）、维持高土地出让收入、维持开发商利润、同时向老百姓或人大有所交代（保障房供应总量在变大），可谓一举多得。

9、由于保障房价格在统计中列入普通住宅均价中，因此从表面看，均价很可能会进一步下降或持平，但中等收入人群却不一定能感受得到。