很多购房者或许曾遭遇这样的郁闷经历：当购房者满怀期待地验收房屋办理交接手续时，却发现房屋存在多处质量问题。紧接着，将问题向开发商反映后，不是难以得到满意答复，就是有关质量问题久拖不决。最终，面对开发商的“一扯二磨三赖皮”，购房者只能选择自行处理，或者继续维权的漫漫之路。

       开发商的“一扯二磨三赖皮”攻略

       开发商的“一扯二磨三赖皮”，对应的分别是“扯皮”、“磨洋工”和“耍赖皮”。简而言之，就是能否认就否认，否认不了就拖延，实在拖不过就干脆无赖，这是开发商在面对房屋质量问题时，对付购房者的惯用战术。

       “扯皮”的目的在于尽可能避免开发商承担责任，而将质量问题原因模糊化，把维修责任推给施工单位，或者装修企业，或者归咎于购房者的不当使用。例如，毛坯新房出现空鼓，开发商可以推说“这是施工常见现象，不影响装修使用”、“找时间联系工程队重新刷一下”，然后把购房者推给工程队。新房装修入住没多久，飘窗位置发现霉变渗水，开发商可以推说“这可能是业主装修打孔不当作业造成”，拒绝为客户进行维修，更不同意赔偿业主装修损失。

       “磨洋工”的目的在于，开发商在无法回避维修责任的情况下，通过拖延维修进程，让购房者丧失耐心，选择自行维修等，从而可以减轻维修责任、节约企业成本。此招威力也不容小觑。例如，当购房者急于装修和尽早入住使用的时候，开发商可以声称“最近工程队人手少、事情多，只能尽可能地赶”，用很缓慢的维修进度表明“开发公司对质量问题很负责任的”，以此算计购房者。

       如果说，“扯皮”和“磨洋工”还有些技术含量的话，那么“耍赖皮”就纯粹是脸皮厚度的比拼了。开发商抵赖不了房屋质量维修责任，又蘑菇不下去，干脆露出流氓本性，死活不讲理，“这问题合同上没有约定”，“你爱乍整就乍整，有本事上法院告去！”

       购房者的维权尴尬与策略反制

       开发商对购房者心态和特点的充分把握，使得“一扯二磨三赖皮”的攻略屡试不爽。在此情形下，购房者要么顶住压力，通过法律等途径维护自身合法权益，要么中途放弃、自认倒霉。可是，维权本身是一个耗时耗财的过程，而限于时间精力、财力物力、社会关系等因素，很多购房者往往不倾向于坚持到底。

       正是类似“秀才遇上兵，有理说不清”的维权尴尬，使得不少购房者在与开发商交涉无果后，无奈选择向新闻媒体求助，希望借助媒体的曝光来给开发商施加压力。不可否认，新闻媒体的舆论监督可以给开发商造成压力，起到督促开发商整改的目的，但在多数情况下，求助于媒体并不能改变购房者维权的无助状态。由于新闻传媒具有商业广告利益，而地产广告正是广告收入的重要来源之一，开发商的利益渗透难免削弱新闻传媒的客观立场。同时，新闻传媒进行舆论监督需要借助于内容新颖的新闻题材来予以表现，而常见的房屋质量问题难以成为优选的新闻题材。而一旦开发商摆出“死猪不怕开水烫”的架势，新闻媒体的监督作用也将相当有限。

       所谓“道高一尺，魔高一丈”，以笔者的工作实践看，开发商的“一扯二磨三赖皮”并非无药可治，关键是购房者不能对开发商的反馈抱有太大希望，也不能对开发商太过软弱，应采取有理有节、“先礼后兵”的策略。具体的繁殖策略和维权步骤可分为：

       一、规范告知质量问题，要求履行对应义务

       作为“礼”的一面，当发现房屋质量问题时，购房者不必首先与开发商争辩质量问题归属或者通过律师进行交涉，而是可以把开发商需要整改的质量问题详细地注明在交接验收清单中，交给开发商，要求其按照约定进行整改。购房者还可以通过电话等方式对开发商进行督促。为了表明购房者依法履行合同约定且并不违约，购房者可以将质量问题、购房者要求等，以EMS邮政快递给开发商，保存书面通知的存根。

       二、明确问题责任归属，提示违约法律风险

       如果开发商没有回复购房者的通知，或者没有实质性的履约维修行动，则购房者可以采取强硬的语气，表明自身的立场态度，向开发商告知不作为的法律风险，并设定最后期限。以书面形式证明或强调房屋质量问题确系开发商责任，同时告知开发商所面临的违约责任和购房者可依法行使的权利，包括：（一）对存在质量责任争议的问题申请有资质机构的鉴定，鉴定费由责任方承担；（二）开发商拒绝履行维修责任的，自行维修解决相应质量问题，所需合理费用由开发商承担；（三）开发商拒绝承担鉴定费、维修费的，将通过诉讼处理，届时诉讼费和合理的律师代理费应由败诉方承担。

       三、结合鉴定自行维修，根据约定索要费用

       如果开发商并不理会购房者的书面催告，则购房者无需继续与开发商争论质量问题归属或等待开发商整改，而可以自行委托施工单位，对房屋质量问题进行合理维修。由于开发商可能并不承认质量问题归属，并且维修过程可能影响证据收集，因此，购房者需要视情况判断，是否委托具有鉴定资质的专业单位对质量问题进行鉴定，出具鉴定结论，以便于之后可能的诉讼举证。在房屋维修完毕后，购房者可以凭借鉴定结论和费用清单，向开发商索要鉴定和维修费用。

       四、委托律师提起诉讼，通过法院强制执行

       如果开发商仍不愿向购房者支付鉴定和维修费用，购房者可以购房者致开发商的书面通知、鉴定结论和维修方案及清单等作为证据，委托律师向人民法院提起民事诉讼。由于法律依据充分，加上细心准备和证据充分，这类追讨费用的诉讼，购房者几无败诉风险。在判决生效后，开发商不履行判决，购房者还可以申请强制执行，相应费用直接从开发商银行账户划转。在诉讼过程中，即便开发商搅局、故意拖延整个诉讼周期，由于购房者已将房屋质量问题处理完毕，不影响购房者的装修和使用，相应的诉讼由律师代为处理，因此，购房者无需受时间、精力、成本和风险的困扰。

       （文/朱晓飞 律师）

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