作为顺应国家住宅产业政策的住宅一次装修到位，本应是利国利民之举，在南京，却沦为开发商规避物价部门价格监管的工具。在房价节节攀升的情况下，开发商按捺不住涨价冲动，将原本的毛坯房纷纷改作了精装修。

       商品房精装修利润巨大，黑幕重重

       举个例子，如果物价部门对开发商申报的某楼盘毛坯房销售价格核定为10000元/平方米（均价），且允许在5%幅度内浮动，意味着开发商只能以10500元/平方米的均价销售。而如果采取精装修形式，采取一些所谓的豪华品牌，就可以堂而皇之地把精装修部分的价格宣称为“3000元/平方米的奢华造价”，并且和原本的毛坯房捆绑销售，卖到13500元/平方米的价格。实际上，开发商在装修部分投入的价格可能还不到1000元/平方米标准，其中的差价和利润可想而知。

       由于精装修的价格并没有被纳入到物价部门监管的范围，于是，开发商的精装修价格具有相当的随意性，开发商制定的精装修价格屡屡刷新价格记录，更出现了商品房热销后精装修价格水涨船高的滑稽现象。包括万科在内的各家开发商，都采取了类似的价格策略，房地产市场“精装修”大行其道。

       商品房精装修随意定价，监管有理

       从现在的情况看，由于开发商推行的楼盘精装修，购房者并不具有仅购买毛坯房的选择权，而精装修价格又融合于购房成本之中，允许精装修的完全自主定价和开发商的随意定价，往往会导致购房者的购房成本被人为抬升。并且，尽管业界仍存有争议，但物价部门对商品房住宅的价格监管合法性已被公众广泛认同，而商品房住宅的民生属性更是众所公认。因此，精装修商品房住宅同样因其民生属性，被纳入物价监管范围已是大势所趋。

       只是，限于精装修价格构成的特点，如何对精装修价格进行有效监管，物价和房产管理部门的思路还不尽成熟。此外，由于商品房精装修在推行过程中，还暴露出施工质量、交付标准、售后服务等问题，而这类问题亦迫切需要地方政府部门出台有关的规章、文件加以约束和调整。立法准备的仓促和立法技术的不足，成为迟缓政府部门出台管理细则的主要原因。

       商品房精装修价格监管，还有多远？

       由于物价部门已对商品房价格进行监管，精装修价格监管未来可能将呈现以物价部门为主导，联合房产管理局等多部门共同管理的格局。具体到监管措施，物价部门可通过对精装修配备标准的细化和装修工程造价的招标等手段，控制精装修成本，挤压装修价格水分，同时，根据商品房的容积率、户型面积与档次设定不同的价格浮动区间以便购房者的自由选择。

       而鉴于南京本地的房地产主管部门在市场调控管理方面享有“吃螃蟹”的传统，购房者对商品房精装修价格监管的呼声更是高涨，笔者有理由相信，精装修价格监管，已经离我们不远。

       （文/朱晓飞律师）

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