最近几年，宏观调控成为经济界热议的焦点，上至政府高层官员，下至企业员工，言经济必谈宏观调控，其中又以研讨住宅产业的调控为甚。住宅产业究竟有何问题？几年来对其调控的成效又如何？有哪些值得我们去反思？对于上述问题，笔者通过下文做一些粗浅的探讨，以图寻找一些真实的答案。
一、住宅产业调控的必要性
宏观经济调控是政府运用财政工具和货币工具来稳定经济，以经济手段为主，辅之以必要的行政、法律手段，以弥补市场缺陷的行为，因而宏观经济调控是现代市场经济不可缺少的重要组成部分。
做为国民经济的龙头行业，住宅产业在整个经济中所占的比重越来越大。其一般性和特殊性表现在：一方面，同其它产业一样，住宅产业的发展也有自身的规律可循，有它的周期性，政府应该尽可能按市场规律去对待它。
另外一方面，住房做为一种特殊的商品有其特殊性，如长久性、昂贵性、投资与消费双重性等，当房市处于牛市阶段，投资房产非常容易产生财富效应，造成投资需求过高的房产泡沫局面。
本世纪以来，我国住宅产业在大发展的同时，出现了诸多问题，比如房价涨幅过快、产品结构不合理、老百姓买不起房等等。尤其是房价问题，已经成为制约住宅产业健康发展的障碍，是人们怨声最多的民生问题，甚至于影响到社会的稳定。现代社会每一个家庭能否拥有一处可供正常生活的住房，不仅体现了他们的基本生存权，更反映出社会的公平和文明程度，所以从这个角度来看，政府必须加强对住宅产业的干预，解决好中国人的基本居住问题。
二、针对问题出台的系列调控政策
针对近几年住宅产业出现的诸多问题，政府从以下几方面进行了调控：①金融方面，通过加息，增大购房者的心里压力，从2004年11月底首次加息至今，已累计次加息8次，一年期基准利率从2.05%增至4.14%；抑制投资性购房，将个人房贷首付比例从二成提高到三成，第二套房贷首付提高至四成，并将第二套住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍；2006年5月在 《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中规定：空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物；2006年9月 国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。
②土地方面，阻止开发商蓄意囤积土地的行为，2004年3月，《国土资源部、监察部联合下发71号令》规定，从
③税收方面，
三、调控的成效评估
此次政府采用了渐进式调控方式，几乎每隔几个月国家就出台一项调控政策，频率之高，实为少见。每次出台政策都时都非常慎重，但是效果却不好，市场的表现有时完全和宏观调控的初衷相背离。货币政策、税收政策、土地政策等轮番上阵，收效甚微，甚至适得其反，房市越调越乱，地价越调越贵，房价越调越高。
比如，政府出台二手房转让过程中增加营业税、所得税、土地增值税等，本意是想抑制炒房行为，但在普通住宅供不应求的市场里，卖方将新增的税额加进房价，转嫁给买方，反而促进了房价的上涨，又比如，规定空置3年以上的商品房不得作为贷款抵押物，明显违反《城市房地产管理法》和《担保法》等现行法律，政策缺乏基本的法学思考……。等到调控的猛药下来后，市场又变冷，产业发展遭遇严寒，长此下去又对整个国民经济的稳定发展不利。
究竟是住宅产业的发展不受市场经济规律的制约，还是政府在制定出台相关政策时违背市场经济规律？或者是我们制定的住房制度本身存在问题？这一点必须先搞清楚，否则总是头痛医头，脚痛医脚，不能切中要害，问题解决不了，却让住宅产业患上“调控疲劳综合症”。
总之本轮宏观调控的效果不理想，没能使住宅产业在健康、良性的发展道路上运行。其中影响调控效果的因素主要有：1我国住房制度设计存在缺陷；2调控政策及技术选用不当；3前几年开发企业融资闸门没能有效控制，开发商运作项目资金丰盈，使得调控政策大打折扣；4先前的“土地资源稀缺论”促使房市牛气冲天，力度小的调控政策对其作用不大；5 “市场拐点论”又使房市转冷，似乎调控又走过了头，等等。
四、提高调控有效性，促进住宅产业健康发展
1、 重新认识住宅产品和住宅产业
在倡导和谐社会和科学发展观的今天，住宅产品和住宅产业需要被我们重新认识，我们应该充分认识到住宅产业是处在不完全竞争市场里的特点，从根本上把握问题的实质，否则很难解决其发展过程中出现的种种问题。
住宅产品是一种特殊的商品，我们在发展住宅产业时，既要体现其市场性原则，也要兼顾到社会公平性原则。这种双重性把住宅产品分成了两类，即体现市场性原则的私人产品（如普通商品房、高档住宅等），和体现社会公平性原则的准公共产品（如廉租房），私人产品由企业去做，准公共产品由政府去做。国内外的实践证明这种分类是合理的，政府应该把廉租房的建设工作承担起来，住宅产品是不能完全市场化的。
2、 提高政府调控的科学性和有效性
对于如何提高调控的科学性和有效性，笔者认为应从以下几个方面来考虑：
进一步完善我国住房保障制度：对住宅产业调控的着力点应该放在如何解决中低收入者住房问题上，住房保障制度是社会发展到一定阶段的客观要求。根据我国发展的实际情况，住房保障制度可以通过以下方式构建：1廉租房制度的建立和完善。做为一种基本的社会保障制度，它应该是解决我国城镇中生活困难人群住房问题的主要途径；2提高中低价商品房的建设规模。中低价商品房因政府大幅度降低其政策性收费和税收，同时对开发商的利润率加以严格限制，使其综合成本显著下降，其销售价格与同地区普通商品房相比下降许多，适用于城市中低收入家庭；3尝试个人集资建房和自建房的可能性及可操作性。在城市外围划出专门的区域，统一规划和管理，允许个人自建房和集资建房，以增加住宅来源的渠道。
选择正确的调控手段：对住宅产业进行调控，不是为了把住宅市场调冷，更不是限制它的发展，而是要让它健康、平稳、均衡地发展。政府应该用市场手段来调控，而非行政手段，以保持该产业发展的市场性原则，包括对待房价的问题，在做好基本保障之后，商品房价格涨跌任由市场决定，政府主要扮演政策制定者、政策调控者以及市场秩序管理者的角色。
充分利用税收政策调节公众的住房保有量：税收政策是政府调控产业和社会发展的重要方法和手段，其出发点应是本国或本地区社会经济发展实际状况。
在我国，资源问题是制约发展的关键问题，土地资源尤其紧缺，所以通过税收政策的制定对公民占有过多资源进行限制很有必要，其方法有：1开征物业税。做法是确定公民人均住房面积，再根据家庭人口数算出家庭应有的面积，小于等于该面积的家庭，免交物业税，在此标准之上的家庭，按照一定的税率交纳物业税；2提高第二套住房转让所得税税率。按照统一的标准界定第二套住房的含义，对于家庭转让第二套房产时，大幅度提高其所得税税率，限制投资性房产转让时的获利空间；3适时开征遗产税。从法律上确定资源性不动产成为遗产时，部分回归社会是合乎中国国情的，有助于国人树立正确的价值观。