全年江南八区全年成交量在41000套左右,90平米以下房源成交占总成交量的73.3%左右。总价在60万以下的套型占成交总量的77.3%左右,很多买二手的人购房标准都定在了90平米以下，60万以内。
鼓楼区
鼓楼区是今年江南八区中成交最旺、涨幅最大的区域，今年以来总成交量占江南八区中的20.8%左右。 鼓楼区的次新房源、95年后房源最集中的龙江板块不光在鼓楼区占了大半江山，也是全市最热点成交区域，全区二手房平均涨幅超过18%。
一、龙江版块 热力指数★★★★★
1-12月中旬，龙江版块中50-90平米房源已经逐渐显得一房难求，年尾时供求比例已经高达1：7以上。很多买房人在多家中介挂牌等候房源出现，而一套房子只要价格不是特别偏离，只需要2-3天就可以顺利出手。龙江板块由于交通、配套、教育等一系列居住功能的完善，已经成为南京新的主城区，并对周边区域和板块有着越来越强的辐射力。
1、龙江核心版块中的白云园、腾飞园、蓝天园等小区的小户型房源炙手可热，目前均价由去年年底的6300元左右涨至8000左右，并且显得一房难求；
2、由于有一定小区管理，建筑年代较近，龙江西部和南部区域的宁工新寓、清河新寓、银城花园等小区也成为市民选择的主要区域，目前宁工新寓的成交均价在7100左右，清河新寓、银城花园均价在6600左右。
二、汉中门大街（凤凰西街）附近 热力指数★★★★☆
汉中门板块由于离主城非常近，近年来环境整治大大提升了片区综合竞争力，同时由于套型大多为50-70平的小户型，尽管单价涨幅惊人，但小户型、低总价的优势，使得市场吸引力依然强劲。
1、 莫愁新寓、莫愁花园等小区的建筑年代为88年-98年，这些小区分布在汉中门大街两侧，虽然没有非常好的物业管理，套型也略显老旧，但目前均价也达到6500-7500左右；
2、今年下半年以来，凤凰西街屡屡传来利好消息。随着龙凤玫瑰园等商品房项目以8000多的均价起售，此地段的二手房价也节节攀升。其中凤凰花园城率先突破8000元大关，其他房屋建筑年代为90年前后的二手房也水涨船高，成交均价因环境和年代不同，从6500到7500不等。
三、三牌楼、湖南路板块 热力指数★★★★☆
鼓楼最热闹繁华的地段，商业配套和生活配套也非常好。由于这一版块的90平米以下房源多数建筑年代比较老，搭不上很多著名的学区概念，所以虽然地处闹市，价格也还算温柔。
1、 三牌楼大街上93年左右房子目前成交价格在7000上下；
2、 马台街附近90年后的二手房一般成交价格在7200上下；
3、 水佐岗、天津新村85年左右房子成交价格在7500左右；
四、黑龙江路 热力指数★★★☆☆
黑龙江路板块市场不大，以前一直不被人所关注，但近来由于汇林绿洲、大公馆、天正湖滨等大量高档商品房的销售和陆续入住带来人气，道路和周边环境的整治大大提升了居住档次，鼓北板块正在经历着前所未有的高速发展阶段，二手房的市场也当然地异军突起。
目前该地段97年左右的二手房已经均价保持在8000上下，而且60-90左右的中小户型还很抢手。
五、学区房 热力指数★★★★★
鼓楼区的教育一直走在全市的前列，拥有大量非常好的中小学教育资源。鼓楼区的学区房由于建筑年代比老，所以多为大小比较适中的90平米以下紧凑型。
1、 力小、29中学区的房屋大多为85年前后的老房子，双学区的优势很明显，均价在11000上下；
2、 琅小、29中学区房屋也是年代比较老的，套型也比较差，而且很多还是东西向的。不过由于学区比较好，一般90年左右的房子成交价在11500左右；
3、 拉小的学区品质毋庸质疑，但由于是单学区，价格虽比不上力小和琅小的那么贵，却也是高的惊人，一般94年前后的多层成交价在9000-10000左右；
玄武区
全年以来，玄武区的二手房成交量约占全市的13%左右，由于玄武区版块较大，分布区域相对比较扩散，价格的差距也比较大。但，不论是玄武的市中心地段还是玄武的东郊或城北,都是今年二手房市场的热点中的热点，特别是地铁二号线开工后，玄武的东郊板块地铁沿线二手房价格也一涨再涨。
一、珠江路、丹凤街板块 热力指数★★★★★
作为玄武区的经济文化中心和行政管理中心，该板块商业服务配套发达、教育资源充足，有着大量80年代中后期及90年代左右的90平米以下小户型房屋。
珠江路沿线的房屋虽然年代比较老，但租售都很热。电子一条街的人气旺盛，聚集了大量年轻人选择在工作单位附近置业安家。年轻人为需求主体的该板块市场需求集中在40-70平米，供需比例维持在1：3左右，市场挂牌显得不足。没有什么装修，没有什么正规物业的90年代前后的二手房，一般成交单价也在7600-8200左右。
二、后宰门板块 热力指数★★★★☆
这是一个很特殊的板块，靠市中心很近，生活很方便，空气质量也不错，比较适合于在市区工作、对居住环境要求不高的年轻人。但由于板块房屋多集中在85年前后建成，户型不够理想，而且小区显得老旧，市场价格一直在低位徘徊。下半年来，由于需方市场渐渐是以外地年轻人（特别是在珠江路上工作的）为主体的首次置业，受于购买力的限制，对物业本身要求不甚过高，所以成交价格也逐步上扬。目前，此地段建筑年代为90年前后，40-70平米户型的二手房市场成交价在6500上下，年代新点、有一定物业管理的则更贵。
三、卫岗附近 热力指数★★★★★
大城东格局的成熟、东郊景区的改造，伴随着市政卫岗道路降坡和环境的进一步整治，特别是地铁2号线的动工等利好消息不断传来，使得卫岗一带的二手房已经变成市场的宠儿，连孝陵卫至马群附近的二手房也热不可挡。目前卫岗片区95年前后的二手房市场成交价格在6300-6500上下，孝陵卫地区同条件房屋在5800左右。
四、琐金村板块 热力指数★★★★★
锁金村的房子建筑年代老，套型也不够理想，但依靠得天独厚的地理环境、良好的社区人文环境等因素的支撑，今年年一直是南京二手房市场中较热的板块。其86年前后，50-70平米左右的二手房价格已经从年初的5300左右升至目前的6300左右，而且比较难以找到合适的房源。与之较近的花园路片区96年左右的二手房目前价格也保持在6000上下。
五、月苑版块 热力指数★★★★☆
月苑作为玄武的远市区板块，一直受到交通、生活 配套的限制不被市场所追捧。但今年以来，特别是下半年以来，该板块因为交通环境的配套的进一步改善，更因为较新的建筑年代所吸引，二手房挂牌和成交一直非常稳定而热手。月苑片区的建筑年代一般为96年以后，有一定的小区物业管理，60-80平米户型比较多，正好可以使的外地年轻人花40万左右买房落户的梦想得以实现。所以，价格也一涨再涨，目前市场成交价在5500上下，比起年初的4500左右，单价涨幅超过20%。
六、学区房 热力指数★★★★★
与鼓楼区的学区房相比，玄武区的学区房更适合居住一些。如果忽略价格因素，就算不考虑学区概念，买来居住也是非常不错的选择。
1、 北京东路小学
北小的学区房都在学校周围，公教一村、土壤所大院、兰园等小区环境都不错。而且，这些学区房都为省市级机关的房改房，人文环境良好，物业管理齐全，目前市场一般成交价在11000上下，相比于高昂价格的背后是一房难求。
2、 南师附小
闹市中的优质小学，学区房源多集中在沙塘园、成贤街、大石桥一带。目前沙塘园市场成交价格大多集中在9000-9800左右。
白下区
作为南京的二手房成交主要地区，白下区今年以来二手房总成交量约在全市的17.8%左右，其90平米以下房源多集中在主城区内，并且白下区的二手房价格指数直接影响到全市二手房的走向。
一、新街口附近 热力指数★★★★★
淮海新村一带由于地处南京的市中心，虽然套型老旧，但90年前后的二手房目前依然成交价在8500左右；
罗廊巷、朝天宫附近片区有一定的小区管理，但整体看物业环境稍显不足。95年前后的二手房目前成交价在7800左右；
王府园、丰富路一带由于缺乏较好的物业管理和套型老旧，虽然地势好，但价格却不够理想。90年左右二手房目前成交均价在7000左右。
二、瑞金路附近 热力指数★★★★★
瑞金路上各小区基本都是90平米以下的中小户型，虽然小区比较多，但由于前几年的成交过量，目前依然显得挂牌不足。瑞金路上有2个重点小学，目前瑞金北村价格稍高点，97年左右二手房成交价在8300左右，瑞金新村80年左右的二手房在6500左右。瑞金路2号和4号大院虽然没有学区，但由于生活配套和环境优势，86年左右房子成交价格也达到7000左右。
三、光华门---石门坎 热力指数★★★☆☆
光华门附近号称白下区的副中心地带，生活配套好，交通比较便捷。
蓝旗街80年左右老房子，一般成交均价在6500左右；
象房村目前86年左右老房子一般成交价在5700左右；
石门坎附近的房子一般在90-96年左右，最近90年左右的老房子，带点装修的单价已经达到5800左右，而如果是60平以多点可带外地户口的价格会更高一些；
四、建康路---长白街 ★★★☆☆
建康新村等96年左右二手房目前成交价格在7300左右
长白街附近的马府新村90年左右二手房成交均价在7600左右
建业区
豪无疑问，随着政府巨额资金的环境治理改造，配合与奥体新市区的接壤，建业区的中小户型是今年以来成交价格及成交量上涨最快的区。老、旧、破、穷已经是过去词。现在建业区的二手房成交量一直占据着全市各区的前矛，全年以来，建业区的中小户型二手房成交量约占江南八区总量的10.4%左右。
一、南湖小区 热力指数★★★★★
虽然多数房屋的建筑年代为80年代中晚期，但由于市府的巨额投资改造，目前环境、配套、教育等设施都非常成熟。南湖社区大多户型为90平米以下的经济型小房，总价不高而备受购房者的追崇，90年左右的老房子目前成交均价在6300左右，并且非常抢手。茶南片区由于附近有一个地铁二号线的规划，而且建筑年代多为96年以后，所以价格已经涨至6500-6800左右。
二、南苑社区 热力指数★★★★☆
交通方便，生活配套也比较齐全，而且建筑年代都是95年后的较新房源。目前这一版块的晔园小区毛坯房成交均价已经达到6800左右，而真园、健园等小区成交价也多在6000左右。
三、应天路沿线 热力指数★★★★☆
应天路版块在地理上离市区和建业的中心地带都稍微远了点，但由于交通配套的改善、最接近奥体新市区，依然在二手房市场有着良好的表现。目前应天花园、虹苑新寓一带97年左右的二手房成交均价在5600-6000左右。
雨花区
雨花区大多数板块都被称为宁南新市区板块，由于小户型房屋的房源可供量不是很大，所以全市占有比例也不算高，今年以来约占全市总量的5.2%左右。目前90平米以下小户型主要集中在雨花新村、雨花西路、小行等周围，大多年代在80年代中期。
一、雨花新村周围 热力指数★★★★☆
这是一个比较成熟的大型社区，虽然建筑年代比较老，但由于小区比较成熟、交通比较方便，也有基本的物业管理，所以还是比较受到买房人的喜爱的。今年以来，此片区经历了先扬后抑的过程，下半年比上半年市场需求有所减弱，但价格还是看涨。目前成交均价在5600-5800上下。
二、雨花西路 热力指数★★★★☆
由于靠地铁比较近，价格上涨的也比较快。邓府山村建筑年代上要比雨花新村近一点，靠地铁口也不算很远，目前成交均价在5500上下。
三、宁南小区热力指数★★★★☆
这里是雨花区有着更多较新房源，而且有中小户型面积的版块。目前市场成交价在5800上下。郁金香路上的房子年代较新，市场需求也比较旺盛，但挂牌量不多，一般成交价在5200-5800左右。
秦淮区
作为南京地域文脉保存最完整的地区，老城南到处洋溢着悠久的文化意韵。随着老城改造、开发板图南进、夫子庙整体出新、大明路再次升级、十里秦淮旅游资源提升开发，秦淮区正迎来历史发展的新时期。今年以来，秦淮区中小户型二手房市场旺盛，价格稳中缓升，全年成交量占江南八区的9.9%左右。
一、夫子庙地区 热力指数★★★★★
秦淮区的核心地区，同时也是南京的核心地区。教育资源丰富，交通、生活配套非常理想。缺陷是，房子比较老，户型、小区环境不够理想。
1、 好又多附近
由于年中时牛市一带大面积拆迁，造成房价急剧上涨，目前90年左右的房子均价在6800左右。
2、 大小全福巷附近
闹市最中心，有有夫子庙等重点小学的配套，加上最近刚刚全面出新，90年左右二手房现在价格在8000左右；
二、来凤小区板块 热力指数★★★★☆
来凤小区一带交通发达，生活配套好，建筑年代一般在95年后，是比较成熟的居住片区。不过，由于各小区物管都不够理想，人员嘈杂，所以价格并没有完全被释放。目前市场96年左右成交价格在7000左右。
三、秦虹小区-大明路板块 热力指数 ★★★★☆
秦虹小区的房子一般建成于92年后，生活配套齐全，交通发达。不过有一部分居民小区受宁芜铁路的火车影响不小，并且有大量外来人员租住，显得有点乱。目前秦虹小区95年左右的二手房，不靠铁路的话，成交均价在6200-6500上下。
大明路片区房子都建于98年后，户型相对比较好，环境也不错。不过，由于配套还不够发达，交通也还不够畅，所以价格尚未完全体现。目前市场成交价在6200左右。
栖霞区
做为行政版图主要为东北郊的江南八区之一，栖霞区的生活、交通、区位、经济、金融、教育等基础配套一直都稍显不足，但在南京房价飞涨的大环境下其二手房价一直保持着最低，也吸引了越来越多的人在这里置业。今年以来，栖霞区以平均4200元/平的最低单价成为最具吸引力的区域。虽然在二手房市场的挂牌量并不显山露水，但成交量却毫不含糊地占到江南八区总量的9.9%之多。
一、迈皋桥板块 热力指数★★★★☆
地铁一号线的成功运营，给这个城北的经济重镇带来了更多的人气和各种利好，最近的公交与地铁的无封对接更是让这个地段的发展加上了好上加好保险。迈皋桥是玄武、下关、栖霞的三岔口地区，房屋的建筑年代从1985-2000年不等，户型也多为50-75平米为主。目前85年左右的房屋成交价格在4800上下，95年后的成交价因小区环境不同在5200-5800不等。
二、晓庄、幕府山庄板块 热力指数★★★☆☆
作为南京主城房价最低的片区，因其价值只是被低估，却反而使得这里是性价比极高的置业片区。目前晓庄村片区的97年后房子二手房面积多为60-80平米的中小户型，成交价格在4700左右。做为城北的大型居住区，建于98年后幕府山庄的生活配套，交通条件相对也不错，目前成交价在5000左右。
三、仙林板块 热力指数★★★★☆
完全的新市区，有着极其良好的教育人文环境，大学城林立，交通方便。随着地铁二号线的东进，仙林以前被低估的价值在今年得到了完全的释放。但由于多为商品房开发，90平米以下的二手小户型挂牌并不多，不过成交确实很快，目前一般供应的为82-85平米的2室2厅户型，成交价在5500左右。
四、尧化门板块 热力指数★★☆☆☆
由于交通、环境等配套相对于其他主城区偏于落后，使之成为真真正正的主城价格盆地。目前该片区90年前后的二手房一般在3500左右，95年后有着小区物业管理的次新房也仅仅在3800-4000上下徘徊。比起其他片区集体土地房子都显得便宜不少，也正因此，今年以来该片区逐渐进入很多购买二手房人的选择范围。
下关区
做为北部城区，今年下关区以占江南八区成交总量13%的较高比例成为主城的一个亮点。传统的老城区，分散在城北地带，下关区正以着前有未有的前进步伐改造整个片区。围绕着小桃园风景区的做大做强为辐射，下关区已经成为不少人的购房首选地。
一、热河南路板块 热力指数★★★★☆
这里可能是下关最热闹的片区，惠民桥、白云亭等大型蔬菜批发市场给这个片区带来了鼎盛的商业气息和人气。小桃园等地的开发又使得这里的配套环境进一步提升，所以价格也是因小区物业环境不同而差别较大。一般95年左右二手房目前成交价格集中在5200-5800左右。
二、大桥南路板块 热力指数★★★★☆
良好的交通、生活配套，使得这里成为很多外地人、桥北市民置业的主要目的地。根据小区环境的不同，目前90年前后的二手房成交价格在5800-6200左右。
三、中央路-五塘村板块 热力指数★★★☆☆
这一路线片区交通情况良好，但各小区环境不够理想，加上房屋建筑年代多为85年前后，所以价格一直比较低。不过，低价格却在目前高房价的市场中得到更多人的亲睐。目前，小市新村90年左右二手房成交价在5200左右，安怀村95年左右二手房成交价在5500左右，五塘村附近88年左右二手房成交价在4800左右。
四、金陵小区板块 热力指数★★★☆☆
这是一个有点类似玄武锁金村片区的地带，同属于大型居住小区，但由于地理位置的差别，目前这里的二手房价格还处在比较低的位置。这里的小区建筑年代跨度比较大，即有80年代初期的房改房，也有01年左右的商品房，所以成交价格也有较大区别。目前85年前后的二手房成交价格在4400上下，00年左右的已经在5200-5500上下。
五、迈皋桥板块
基本情况同前面分析。
元旦特供《二手房买卖》版全体版友参考。
备注：本文只分析90平以下市场最主要成交户型及地段，所有价格均参考目前市场简单装修房的实际成交情况，成交量数据来自市房产局每月发布信息整理。
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