■房地产泡沫产生原因和特点

房地产泡沫研究主要分为三种类型，一种是对美国等房地产成熟市场的周期研究，第二是对日本20世纪90年代房地产危机的研究，第三是对亚洲金融危机中一些国家的房地产泡沫研究。
目前对美国房地产研究重点包括房地产的宏观、微观周期以及模型的建立。宏观周期主要是指国际、国家和地区的周期，微观周期主要是指城市范围的周期。宏观和微观周期都包括4个阶段：衰退、恢复、扩展和收缩。人们所说的泡沫主要是指房地产周期中的扩展阶段。从美国的情况来看，这种泡沫是房地产发展过程中的一种正常的经济现象。周期的产生是由于供给周期滞后于需求周期，而供给和需求周期产生是由于GDP的波动、人口变化，移民人口变化、人均家庭收入变化、利率变化等。可以判定今后在美国等房地产市场成熟国家，房地产周期运行和泡沫的产生将依然存在。
●日本
日本的房地产泡沫曾引起大量学者探讨研究，主要原因是日本房地产价格波动幅度最大，在30多年间日本城市土地价格上涨到145倍，房地产泡沫破碎后，对经济影响最大，甚至对美国房地产市场也产生了较大冲击。对于这次泡沫，国外学者大都认为是由于日本房地产发展过程中银行和房地产商过度投机造成的。其中国内学者谢经荣 对这次房地产产生原因分析较为透彻，他认为日本地产泡沫的的主要成因有6个方面： 第一是80年代后期日本实行长期的超低贴现率政策。第二是日本金融自由化推动金融资产规模的迅速扩大，使大量资产不断流向股票和土地。第三是企业自由资金比率的提高和权益融资方式的建立使大企业加大了对土地和股票的投资活动。第四是虚拟经济与实体经济的进一步分离使低价投机加速。第五是大众预期和投机等因素对地产泡沫产生了巨大的推进作用。第六是日本国民对土地资产存在特殊偏好。
从上面分析可以看出：日本地产泡沫与美国的地产周期扩大过程产生的泡沫在成因上不同，日本的金融体制转型和社会消费变迁可能是泡沫产生的主要原因。
●东南亚
东南亚金融危机也伴随着地产泡沫的发展和破灭，其中泰国的教训最为深刻。对于这次泡沫成因，大都归结为以下原因：第一是经济增长和信用膨胀的盲目性使国内大量资金投入到房地产中，同时大量的外资引入也集中于曼谷及周围临近地区。第二是银行监管不力，大量资金贷给房地产行业。第三是政府对房地产发展趋势判断失误和对银行的过分干预。当时泰国政府发行国债，房地产企业也建造大批以港人为对象的楼房。结果与预期相反，同时政府对银行贷款的干预使大量效益差的企业得到贷款投资房地产。
●美国的房地产泡沫监测
美国是世界上房地产市场发展较为完善的国家，其监测体系也比较完善。美国对房地产发展监测主要是设计一系列综合指数，然后通过这些综合指数分析房地产发展周期和房地产结构变化。目前美国对房地产监测指标主要是用7个收益回报指标来表示。但目前美国的一些学者认为：这些指标在应用时都存在某些不足，包括模型假定前提与实际的差别， 数据的连续性和数据的代表性等方面。目前多数研究的重点是如何建立准确的模型来进行收益回报的分析和计算，从而准确地预测房地产周期，监测房地产泡沫的程度。
■我国房地产泡沫的有关争论及评价

我国的房地产市场发展历史较短，只有20多年的历史。并且市场发育仍不完善，主要表现为市场主体结构不合理，同时在土地交易、政府宏观调控方面仍存在许多问题。目前我国城市人均居住面积不到10平方米，与欧洲人均60平方米、美国人均80平方米的水平差距甚远。
●房地产空置率
在房地产运行监测方面，我国采用国房景气指数表示房地产运行状况。由于我国房地产发展仍处于经济转型之中，一些指标由于数据不全，前提不合理，因此很难精确分析判断房地产发展泡沫。从2001年起，我国房地产发展呈现加速增长的趋势，2001年，全国房地产开发投资超过5100亿元，同比增长近30%，高于全国同期固定资产投资增速13个百分点，2002年1-6月，全国累计完成房地产开发投资2821亿元，增长32.9%。另一方面到2002年7月止，我国商品房空置总量累计在1.2亿平方米左右，其中空置一年以上的超过50%。北京、广东等都有大量空置房存在。
一些学者认为，商品房空置率是房地产开发的一盏“红绿灯”。一般来说，国外商品房合理空置率为4%至5%，空置率10%是国际公认的房地产开发红灯。美国商品房的空置率约为7%，香港约为3%至4%。而专家估计，中国当前的“商品房空置率”应在26%左右。中国当前的商品房空置率已经远远高于国外空置警戒线。因此目前我国房地产发展可能存在泡沫。也有些学者认为应从总量上分析，据此我国目前不存在泡沫。
●房地产价格
据统计，1998年至2001年的4年时间里，我国商品房价格与上一年相比的涨幅分别为3.29%，3.48%，2.88%，2.76％。2002年二季度全国与去年同季相比，房屋销售价格上涨2.8％，土地交易价格上涨5.4%，房屋租赁价格上涨1.2％。2002年全国三季度房屋销售价格同比上涨4.0%，土地交易价格上涨6.3％，房屋租赁价格上涨1.1％。2002年第四季度全国房屋销售价格同比上涨3.5％，全国土地交易价格同比攀升了7.8%。但有的城市价格上涨幅度超过10%。
从1998年至今全国房地产平均价格变化趋势和部分地区价格变化特点看，我国商品房价格年上涨幅度小于4%，远远低于日本的地产泡沫和泰国地产泡沫上涨幅度，也低于国内经济增长速度，价格运行不存在泡沫。但部分地区特定时段房产价格存在泡沫。对于今后房地产发展来看，是否会产生泡沫还难以下定论，但加强银行监管、完善房地产市场、严防房地产投机是保证房地产正常发展运行的关键。