日本房地产开发企业的类型及运营方式（二）

仲道/文

    前文主要对日本房地产企业的类型作了一个简单的分类，本文重点介绍一下日本政府类房地产开发机构逐渐市场化的演变过程，以及民间类房地产企业的运营方式。

1．政府类

    日本政府类地产开发机构最具代表性的是原日本住宅公团，也就是现在的都市再生机构。

    关于日本住宅公团的介绍文章已经有很多，这里对住宅公团在不同时期的工作重点做一个简单归纳，由此可看出日本国民住宅保障政策的基本走向。同时对日本住宅公团的住宅建设用地的选择做一个说明。

（1）日本住宅公团的演变阶段

    日本住宅公团是依据《日本住宅公团法》设立的特殊法人机构。年度预算由建设大臣批准，可获得政府补贴，除此之外，住宅公团的借款、住宅债卷发行、债务等均由政府提供担保。主要业务是为中低收入的劳动阶层提供住宅、宅地以及与其配套的公共设施。其工作重心的转变过程可以分为以下4个阶段：

    ① 1955年，日本住宅公团成立。主要是为中产阶级提供带有政府补贴的住宅。当时正是经济高速发展的初期，人口开始大量向都市涌入，住房难的问题急剧凸现。（1955年-1973年的18间被称为日本经济高度成长期）

    ② 1981年，日本住宅公团与日本住宅用地开发公团合并，成立住宅·都市整备公团（简称住都公团）。主要目的是将住宅建设由量向质的方向转换。此时，日本经济已经进入安定期，住宅需求量开始减少。

    ③ 1999年，住宅·都市整备公团进行改组，更名为都市基磐整备公团。业务重点向改善都市基础设施方面转移，停止开发销售类住宅，继续进行租赁类住宅开发。

    ④ 2004年，都市基磐整备公团和地域振兴整备公团中的地方都市开发整备部门合并，成立都市再生机构，主要业务是针对都市郊区化所造成的都市中心区域的衰退问题。

    由以上的4个阶段，可以对日本政府在推进住宅市场化过程中所采取的阶段性对策，有一个梗概的了解。

（2）住宅开发用地的位置

    对于住宅开发用地的选择，日本住宅公团开发的绝大部分住宅在城市的远郊，例如大阪的千里团地和东京的多摩团地。城市中心部和近郊的土地开发、住宅开发主要是由私营房地产公司和民间的临时性开发团体来进行。

2．民间类

    日本有很多各式各样的合作式建房组织，在这类建房组织中，有一些是为了获得政府住宅补助资金，有一些是为了某种特殊用途等，除此之外，绝大部分的合作式建房的主要目的是为了得到自己满意的房屋和规避购房风险。合作建房并不能达到降低造价的目的。因为合作式建房，因组织成员合作条件复杂和对房屋种类需求的多样化，再加开发规模小，因此会造成开发费用的增加。一般情况下，合作建房的房屋造价高于大型私营房地产商所开发同类房屋的造价。即使如此，为什么还会有很多人会选择合作式建房呢，其中一个重要原因就是为了规避购房风险。

    在这里重点说明一下日本人买房为什么会把规避风险看得很重。

    在卖方主导市场的情况下，购房者可能对房屋质量、价格、配套服务等有很大的不满，但是只要交了房款，就不用担心住不上房。如果在买方主导市场的情况下，价格、质量、服务等可能得到了满意，但是交了房款却住不上房的风险随之加大。买方市场导致开发商的利润率降低，投资风险提高，这种风险将会直接转嫁到购房者身上，购房者交了钱，结果公司倒闭的情况也随之增多。在上一篇文章中提到，日本的大型公司一般是单独成立房地产分公司，因为房地产开发，资金数额巨大，一旦亏损会导致整个公司进入困境，所以，成立分公司，通过资产隔离的方式，达到风险隔离的目的。大型公司的这种做法，让购房者更是担忧，为规避风险，绝大部分的购房者即使不选择合作式建房，也要选择团购的方式，在购房款未交支前形成事实上的业主委员会，对建设过程实施有效监督。实际上购房者采用团购的方式也是开发商所欢迎的方式，购房者消除了投资风险，开发商也消除了开发风险。

    目前，我国房地产开发企业的内部运营方式与日本住宅公团的运营方式非常类似，企业收益来自最终产品。随着我国房地产市场的不断开放，房地产开发的利润会越来越低，开发企业的收益方式必将由现在的收益方式向通过开发环节获取收益的方式转换。那么，加强保留哪些环节？从市场中联合哪些环节？这是开发企业必须要解决的问题。