持续低迷的楼市、中央一系列的调控政策以及地产央企的重组，让房地产业的未来更是扑朔迷离。未来的房地产开发应当采用何种更合理的开发模式，已经成为人们关注的焦点。目前为止，我国仍采取由房地产开发公司进行开发的单一型开发方式。这也可以说是我国福利住房制度向商品住房制度转变时期所必要的稳妥方式，是一种特定时期的一种特定方式。现在，福利分房已经成为人们谈论和回忆的过去，购买商品房已经被整个社会所接受。

    是不是因为房地产市场的持续低迷以及高房价所引起的各种社会矛盾，房地产开发公司这一单一型开发方式就到此结束，目前，很难判断。但是，观望等待终究解决不了任何问题。多了解一些发达国家房地产业的发展历史以及开发模式，对判断整个行业的未来走势还是非常必要的。因为，领先一步，是占领市场的决定性因素。

   

    目前，中国正处于经济高度增长期，这里以30年前的日本经济高度增长期为时间段，对日本房地产开发企业的类型进行概要介绍，希望对正在进行和准备进行经营转型或工作定位的企业有所借鉴。

    在日本经济高度增长期间，进行大规模住宅开发的企业，一是面对中产阶级的“中央型”日本住宅公团，二是主要面对低收入劳动者的“省市型”地方住宅供给公社。因为两者的运营都包含有政府补贴，所以，日本大部分中、低价位的住宅基本由这两类机构来提供。民营地产开发主要集中在商业地产、高端住宅、特殊用途房屋、以及专业化和小规模的中低端住宅市场。

 

    至于日本的民营房地产开发企业都有哪些类型，笔者一般是按房地产开发企业控股方的行业类型进行分类，采取这种划分方法除了对各类企业的开发模式、组织方式以及安定性等方面便于理解外，其中还有一个如下最主要的外部原因。

    日本的房地产开发不需要资质，只要符合城市规划要求，无论企业和个人都可以申请进行房地产开发，所以，在日本的城市和农村，规模不同、门类各异的房动产公司随处可见。但是，如果再详细调查一下你就会发现，专门从事房地产开发的房地产公司却很少，房地产开发被放在了“副业”的位置。其原因是，房地产开发尽管没有资质要求，但是，为房地产开发提供申请、测量、设计、施工、租售、物业等等各类服务机构必须要有资质。这种对开发流程实施严格控制的管理方式，使整个开发流程非常透明简单，并且法规要求有些类型的专业服务机构必须独立存在。这样一来，房地产开发的主要工作就是前期的市场定位和获取土地的谈判。因这两项工作的工作难度和不确定性，再加房地产的“固定”性，任何一个企业也不会把把基本的业务放在这样一个“前途未卜”的工作上，但是，因为开发能够获取巨大收益，大家又必须把房地产开发看作决不能放弃的副业。

    市场上大量房地产公司的存在是不是说日本的房地产开发市场非常混乱呢，不是，恰是大量房地产公司的存在，使得房地产开发竞争异常激烈。房地产开发的利润率在正常时期不会超过8%，这样的利润率让没有一定专业优势的企业很难进入到开发领域。再加日本《建筑基准法》中的综合设计制度，对大规模开发所给与的可高达10%以上的容积率优惠，使得没有“一技之长”的中小型公司更是难于立足。因此，市场上尽管有很多的房地产公司，但真正从事开发的公司并不多。

    那么，真正从事房地产开发的公司有哪些呢？一般来说，在日本房地产市场上进行上万平米开发的民营企业，其控股方大都是具有强大行业优势、资金优势或专业优势的上市企业。这也就是笔者按控股方主要业务的所属行业，对房地产开发公司进行分类的外部原因。按照这样的划分方式，日本的房地产开发企业可归纳为：政府类、建设类、交通类、金融类、工业类、民间类6种类型。具体每种类型的公司都有其独特的运营方式，下回主要对政府类和民间类做些简要介绍。