核心提示
■在美国的房地产市场上，新房的交易只占到总交易量的15%，其它的则都是二手房的交易。
■开始经纪公司的佣金比例是由政府来控制的，但是后来发现政府的控制限制了经纪公司向顾客提供更多的服务，于是政府就干脆放开了对佣金的限制。
■美国房地产经纪人的组织叫美国中介协会，它的目的是保持经纪人在房地产交易中的核心地位。而且在美国，美国中介协会还是一个政治组织，比其他任何行业组织都具有政治性。
 
谁能想到美国的GDP大约有20%是由房地产及其相关产业创造的呢？

    但事实正是如此。美国人会根据工作等的变化而不断地变换自己的房产，这使得房地产交易盛行。在美国的房地产市场上，新房的交易只占到总交易量的15%，其它的则都是二手房的交易。可以说，二手房交易是美国房地产市场中的主流交易行为。

    与之相对应的是，在中国，北京的二手房交易只占到总交易量的20%，上海大约能占到总交易量的50%。中国未来的不动产综合服务市场也就是我们俗称的二手房市场还有很大的空间可以挖掘。
 
美国房地产市场的历史衍变

    在50年代，美国的房地产经纪公司的规模一般都比较小，经纪人数一般只有4-5人左右，一般都采用夫妻店的形式。另外一个现象就是独家房源，房子有一个书面的材料，这样就保证了经纪公司可以负责这项交易，并且最终获得佣金。
    
    但是在那时，这种独家房源的有效期非常短，一般只有7天的时间。这一点和中国目前的房地产市场很相像，市场上的房地产经纪公司一般规模都比较小，在运作的时候也缺乏公司之间的相互协作。
  
    随后，美国的房地产市场开始发生变化，有富余资金的老板开始设立多家分店，店员也普遍增加到了7-8人左右。这些小的中介公司互相之间开始有合作，共享房源。出于这种合作的需要，公司之间订立了一些简单的行业规范，来规范市场上的交易。那个时候就逐渐出现了MLS系统，也就是不同房源上市系统。

    可以说，美国房地产市场的发展在很大程度上得益于MLS系统。MLS系统使得大家对于房地产市场的操作有了一个准绳，同时使市场的主动权牢牢的掌握在房地产经纪的手中。

    MLS系统是小公司创立的，有意思的是，刚开始时大公司不愿意加入。但是，后来随着小房地产中介所占房源比率的增加，大的房地产中介也开始逐渐的加入到MLS系统中来，后来不同城市之间的MLS系统也开始交流，这样房地产中介占有了市场上大约90%的房源。

    比较中国的房地产市场现状，可能由于法律的制约使得房地产市场房源比较少，而且中国市场相互间合作比较少。
 
佣金改变催生的行业变革

    在美国50-60年代，经纪公司的佣金比例一般在2%左右，因为当时经纪公司提供的服务比较少，而且房源也比较少。而在MLS系统出现之后，房源逐渐地增加，佣金比例也在不断地增加，如今已经达到了6%。

    开始经纪公司的佣金比例是由政府来控制的，但是后来发现政府的控制限制了经纪公司向顾客提供更多的服务，于是政府就干脆放开了对佣金的限制。
  
    在80年代，房地产经纪公司之间的竞争逐渐激烈。由于房地产中介的发展，经纪公司规模的扩大，经纪公司要招募更多的经纪人，同时由于MLS系统的完善，经纪公司就要求掌握更多的房源。很多经纪公司的老板为了吸引经纪人，就承诺比较高的佣金分成。给经纪人的佣金比较高，那么经纪公司的收入就会相对降低，于是经纪公司就必须去开拓新的业务，一站式服务的概念开始出现。

    另外，退取金成为了80年代房地产市场一种很强势的商业模式，经纪公司在寻求新的业务的时候，将服务延伸到按揭，装修以及贷款等。随着MLS系统的完善，房地产中介控制了90%的房源，只有10%是买卖双方自己进行的，而中国的比例则低得多。

    这时行业开始出现了一个很显著的变化，就是政府开始反垄断措施。由于MLS系统的完善，90%的房源聚集到房地产中介手中，这样就很容易形成了垄断，而在美国垄断是非法的。这样房地产中介就联合起来，收取一个比较稳定的6%或者7%的佣金提成，这样就避免了垄断的产生。
 
经纪人与他们的组织

    美国房地产经纪人的组织叫美国中介协会，它的目的是保持经纪人在房地产交易中的核心地位。而且在美国，美国中介协会还是一个政治组织，比其他任何行业组织都具有政治性。

    经纪除了要交纳美国中介协会运行所需要资金之外，还需要支持美国中介协会的政治行动，即去游说政府官员，防止政府官员做出损害经纪人利益的事情。

    在美国大约有80%的经纪公司他的规模都比较小，大约人数为1- 4人左右，这点和中国大致相同。也有一些规模比较大的公司，他们的经纪人人数可以达到100人以上。美国的经纪人多数为女性，一般在同一家公司工作5年以上，这时他们的3.8万年薪在美国已经是很不错的收入。大约90%的房产经纪人有大学学历，而45%的人拥有学士学位，20%的人拥有私人助理，另外有19%的经纪人在工作上使用英语以外的其他语言。

    在美国2004年不直接参加销售工作的店长的年收入达到8万美元，而参加销售工作的店长的年收入则达到9万美元，这在不同的公司之间尤为明显。经纪人的工作经验对于他们的收入有很大的影响。1- 5年工作经历的经纪人他们的年薪可以达到3万美金，而在6-10年的工作经历人当中，他们的薪水可以达到6万美金，11-15年的薪水甚至可以达到9-10万美金，比医生、大学教师等的年薪还要高。
 
在特许经营的商业魅力下腾飞

    特许经营在美国是一种很成熟的商业模式，大约有45%的商品都是通过特许经营这种商业模式来完成的。在房地产行业这种体系所起的作用更大，大约有60%的交易都是通过特许经营来完成的。

    从交易额上来说，特许经营的公司数量只占到30%左右，可他们的交易额达到了行业总的交易额的60%左右。当然每天都会有新的公司产生，一般而言公司在5年之后还可以生存，而特许经营的公司在10年之后还可以生存，原因就是特许经营机构对于这些公司的支持。

    据美国中介协会的调查显示，其中大约有1/3的特许经营公司在市场上已经存在了10年以上，有80%的特许经营公司认为加入特许经营体系对公司产生了很大的影响，45%的公司认为特许经营体系提高了该公司在地区的影响力。而且这种现象对规模比较大的加入特许经营体系的公司的影响尤为明显。

    目前中国的房地产市场还处在一个逐步成熟的阶段，房地产经纪行业专业化程度和管理水平参差不齐，法律环境有待完善，诚信尚存缺失，行业专业人才稀缺。但是房地产经纪行业在中国拥有着雄厚的市场基础——存量房市场空间巨大，并会逐渐成为房地产市场交易的主体。随着社会分工的日益细化，人们的消费观念也在逐渐转变，越来越多的消费者开始认可并接受通过中介进行房产交易的方式，未来的中国房地产经纪市场是巨大的。

转载：21世纪不动产网站