[主持人]三位嘉宾都到齐了，大家先向茶友做个自我介绍？(2008-11-05 14:05:28)

[博雅居士]抄底？ 抄谁的底？江南八区跌了吗？没有跌何来抄底？婆婆先来。(2008-11-05 14:05:44)

[妮婆婆]底部从来不是跌出来的，而是涨出来的，我是朱妮。(2008-11-05 14:07:11)

[阿卡西]我叫阿卡西，男的，刚需，空军。底部……总之现在没到。(2008-11-05 14:07:19)

[博雅居士]我是博雅，茶坊的元老没有不知道的。(2008-11-05 14:08:04)

[妮婆婆]嗯，久仰大名的。(2008-11-05 14:08:16)

[阿卡西]刚需的说法就是扯淡，现在的房子，都是暴利。(2008-11-05 14:10:42)

[博雅居士]买与不买值得讨论。(2008-11-05 14:10:52)

[妮婆婆]嗯，买不买也分各人。(2008-11-05 14:12:01)

[阿卡西]真正07年，06年拿的地，还没开发了。现在卖的都是老地，成本狂低，价格狂高。例如：花语南庭：65年剩余年限，东渡国际95年地，京隆名爵公寓98年的。这些楼盘，河西也不少。(2008-11-05 14:12:10)

[博雅居士]可惜都到尾盘了。(2008-11-05 14:12:39)

[阿卡西]是尾盘，我们谈谈空置率的问题。(2008-11-05 14:13:10)

[主持人]阿卡西，你的意思是开发商还有很大降价空间？(2008-11-05 14:13:37)

[阿卡西]对。土地出让量，开工建设量，建设完毕量，开始销售量，销售完毕量，完毕入住率。看看南京供电局的统计，10.7万套零电费，看看江北的楼盘，看看土地成本和价格。(2008-11-05 14:13:55)

[博雅居士]10.7万套零电费,你想说明什么？最近开发的大地块很少。(2008-11-05 14:14:06)

[主持人]大地块也要划分成小块开发，降低开发速度，减缓开发量，不改变供求关系，这种矛盾就没法打破。(2008-11-05 14:14:25)

[阿卡西]目前，居民能不能买得起房的“症结”在于相对购买力。在许多人慨叹“工资跑不过CPI”、“什么都涨就工资不涨”，而物价也相对于三五年前，有了很大的提高，医疗、教育等高消费一直让中国的居民不敢大肆消费，而房价的虚高，更加造成了购买力不足，虽然有专家提出“刚需”的理论，但是实际上，国内居民的收入低，与房价不成正比，构成不了有效的购买力，所以中国的“刚性需求”不是有效的购买力，供需关系失衡。(2008-11-05 14:14:54)

[妮婆婆]这一次经济调整，老百姓除了伤了对房价的预期，还更伤了购买力，这才是最要命的。(2008-11-05 14:15:08)

[阿卡西]购买力不足。去年10月1日到今年10月1日，南京共有10.7万套商品房一年电费为零，基本处于闲置状态。10.7万套商品房是一个什么概念？如果按照平均一套商品房90平方米来算的话，10.7万套零电费的商品房，平均到600万南京市民头上，每个人可以增加1.6平方米的住房；如果把这些零电费的商品房重新拿到市场上卖的话，以南京楼市2007年的销售情况来看，足够南京市场卖两年还有剩余。而南京，仅仅是国内房地产开发过热的缩影之一。(2008-11-05 14:15:40)

[阿卡西]土地拍卖会，最疯狂的时候我去过，印象最深，一块土地1000万底价，7000万成交。(2008-11-05 14:15:50)

[妮婆婆]空置率高，供大于求。(2008-11-05 14:16:07)

[博雅居士]但我问你，他们会抛向市场吗？(2008-11-05 14:16:17)

[妮婆婆]开发商一般是两种形式：如果资金紧张，他们会降价，如果不紧张，他们会捂盘。但在现在的情况下，有多少个企业现有的资金能够熬过年关？熬到下一个回暖周期？(2008-11-05 14:16:25)

[博雅居士]总有人活下来。(2008-11-05 14:16:31)

[主持人]说到资金问题，现在已近年关，各开发商均面临着严重的资金困扰，工程款、材料款、工人工资、贷款等等，是一笔相当大的支出！(2008-11-05 14:16:41)

[妮婆婆]眼下资金链非常紧张，今年这个年关开发商日子会比较难过。(2008-11-05 14:16:49)

[阿卡西]问题是，不仅仅是房产不行。而是中国的经济出了问题。化工、钢材、股市、南方失业……今年自然灾害造成的损失，都是漏洞(2008-11-05 14:16:56)

[博雅居士]年底恰恰就是好机会。(2008-11-05 14:17:04)

[主持人]博雅居士指的是抄底好机会？(2008-11-05 14:18:24)

[博雅居士]是的。(2008-11-05 14:18:31)

[主持人]今年七八月份，传统淡季，开发商把希望都放在金九银十上试图搏一把，这个泡沫幻想破灭后开发商不得不面对现实，降价才是硬道理！江宁、江北、河西三大板块频现特价房。江北从年初就较去年下跌，江宁今年市场非常好，但恒大的抛售令九龙湖版块陷入两难，而河西有特价房跌破了7500，这一价格，相当具有杀伤力。(2008-11-05 14:19:06)

[博雅居士]活不过年底的就死了。(2008-11-05 14:19:14)

[妮婆婆] 可是明年中国经济可能更艰难。 (2008-11-05 14:19:28)

[博雅居士]但是热的更热。(2008-11-05 14:19:37)

[妮婆婆]居士说得有一定道理。一般来说过不了年的就死了，过了年又是新的机会。(2008-11-05 14:19:44)

[博雅居士]政府推动的行业：基础建设、房地产。(2008-11-05 14:19:44)

[博雅居士]是的，活下来的就做大。(2008-11-05 14:20:12)

[妮婆婆] 可是今年有一点不同，大环境摆在这里。 (2008-11-05 14:20:26)

[阿卡西]对。(2008-11-05 14:20:34)

[博雅居士]对于买家来说，年底就是出击的好机会。(2008-11-05 14:20:42)

[阿卡西]假象，降价，特价是假摔！比如说拉德芳斯。价格调整4800开始卖的，也就是说，4800还是赚钱的。现在卖到多少？如果降价到6000，我相信都会引起河西的地震。他都不亏，其实降价对于开发商出量而言，是没有坏处的。回笼资金，而且赚钱。(2008-11-05 14:20:51)

[博雅居士]长期看，他还是涨的。(2008-11-05 14:21:01)

[主持人]博雅居士认为，政府出台的政策能够对市场造成怎样的干扰，完全在其掌控之中？(2008-11-05 14:26:23)

[博雅居士]回顾建国以来的历史，没有政策做不到的。(2008-11-05 14:26:30)

[阿卡西]内需调动不起来。(2008-11-05 14:26:37)

[博雅居士]拉动内需如此坚决，一定成功。(2008-11-05 14:26:54)

[阿卡西]怎么个坚决了？(2008-11-05 14:27:02)

[博雅居士]所有束缚房地产的政策，有望全部取消。(2008-11-05 14:27:10)

[阿卡西]市场反映如何？(2008-11-05 14:27:16)

[博雅居士]才开始哦，你以为是股市啊，人心都是贪婪的。(2008-11-05 14:27:57)

[妮婆婆]现在所有人都认为政策还会陆续出台，所以观望气氛很重，因此行情一直起伏，认购量最高也不过百套，底不底主要看后市的走向，以及开发商的反应。(2008-11-05 14:28:08)

[博雅居士]看涨才买。(2008-11-05 14:28:31)

[主持人]看涨了，说明没有跌头了，才甘心啊。(2008-11-05 14:28:48)

[博雅居士]大多数人是愿意追涨的，越涨才越买。(2008-11-05 14:28:56)

[妮婆婆]开发商涨价是无代价的，跌价则是死了都不想跌。刚刚我还得到一个消息，10．1的限制已经放大到办契税的时间点了，代表一大批人将减或免契税。(2008-11-05 14:29:13)

[主持人]90平米以下的房子已成免税房了。(2008-11-05 14:29:20)

[阿卡西]政策没有出台，鱼饵不够诱人。(2008-11-05 14:29:28)

[博雅居士]政策没有出台，鱼饵不够诱人？那你睁眼说瞎话。(2008-11-05 14:29:37)

[阿卡西]问题是，现在根本没有跌，政策的影响，看看楼市的反映就清楚了。(2008-11-05 14:29:47)

[主持人]阿卡西是不是认为这种跌并不是政策影响的，而是开发商年底回款的“刚性需求”？(2008-11-05 14:29:55)

[博雅居士]我问你，阿卡西，如果你不想买房，来茶坊做什么？(2008-11-05 14:30:07)

[主持人]哈哈，博雅居士，阿卡西绝对是刚需。他最近跑了河西和江宁，大家谈里都有他的找房足迹。(2008-11-05 14:30:34)

[妮婆婆]他肯定想买房，只有想买房的人才会一直说房价问题。事实上房价并没有太多可以说的，最重要是市场。(2008-11-05 14:30:42)

[博雅居士]昨天有个朋友说的好：其实我们都不是空军，只不过是等跌个好价格来买。(2008-11-05 14:30:51)

[阿卡西]跌到合理的价格。(2008-11-05 14:31:11)

[妮婆婆]嗯，大家在等待时机，所以才会很多人问什么时候是底部，想买了底，却往往买到半山腰。(2008-11-05 14:31:25)

[主持人]请问几位，年关临近，开发商迫于压力会否再来一轮大降价？(2008-11-05 14:33:43)

[博雅居士]会，一定会，为了生存，不惜代价降，只要活过去。就能做大。(2008-11-05 14:33:54)

[妮婆婆]关于降价，也要分板块和开发商。(2008-11-05 14:34:02)

[阿卡西]对，婆婆的观点我赞同，对于年底，我的预测是跟现在差不多。(2008-11-05 14:34:11)

[主持人]很多开发商都说南京的购房者非常的理性。(2008-11-05 14:34:18)

[博雅居士]是的。(2008-11-05 14:34:26)

[妮婆婆]一般在现在的情况下，开发商地段好的项目，资金若充裕，基本上会捂盘到明年。(2008-11-05 14:34:34)

[博雅居士]我经常查看入住率，也同意婆婆。(2008-11-05 14:34:41)

[妮婆婆]但如果项目地段不好性价比不高，而且资金非常紧张，那么肯定还要降，开发商也不蠢。(2008-11-05 14:34:54)

[博雅居士]缺钱的KFS一定会降价。(2008-11-05 14:42:32)

[博雅居士]我们知道去年全国房地产行情爆发,至07年年底国家陆续出台各项强硬政策,才把楼市之火给扑灭.这从南京楼市2007年10月前后的成交数据可以看出.成交量一下子从颠峰跌入冰谷,房市进入冬眠状态.但是原来旺盛的需求哪里去了?突然间仿佛无影无踪了,是因为需求都买了房得到满足了吗?显然不是,需求依然还在,只是大家都迫于政策都在观望.从茶馆空军气势之盛,人气之旺可见一斑.空军越大,需求越旺盛,如果不为房子而来,长期盘据茶馆是做不到的,嫌货人才是买货人!~问题在于这些需求是不是有效需求?有效需求在什么时候出手?是追涨买?还是等跌买?谁也说不清楚,今天喊着不买,说不定下周就买了.我就有过这样的体验:上月还没想到要买房,这月居然就签约了.(2008-11-05 15:16:26)

[博雅居士]国家目前的政策是大力启动内需。内需的力量到底有多大？在座的各位其实都见证了：上海指数6000点疯狂的买单，2007年遍及全国的房地产漏夜排队买房的热潮；中国经济的大爆发已经来了，这个宏观大势是不以任何个人意志为转移的，如果意识不到这一点，不仅现在看不懂，将来更看不懂。到时候你会突然发现无房可买,无房可选.(2008-11-05 15:16:35)

[博雅居士]楼市兴衰取决于政策:目前的政策大家都看到了,可以用赤裸裸来形容救楼市之心切!政策可以把楼市打入冬眠,也可以把楼市拉入春天,甚至夏天,只要政策愿意.与政策导向想对抗,是注定要失败的.(2008-11-05 15:16:43)

[阿卡西]政策利好，目前看来，是降低买房人的购房成本，就目前南京市场来看，这三年的涨幅巨大，是不正常的，房价远远脱离了真正老百姓的需求，真正的拯救楼市，只有降低房价。降低房价，对于目前处于资金链困惑的开发商而言，加大了变现解除危机的可能，在这场金融风暴当中求的生存的几率更大。(2008-11-05 15:16:50)

[阿卡西]我们聚焦房产，在经历了2006、2007年的不正常涨幅之后，2008年的房地产市场，受到国际金融危机的影响，陷入了全国性的“寒冬”，各地楼市销售陷入一个尴尬的境地，仅以南京为例，每天实际成交的房产项目甚至连去年的十分之一都不到，有时甚至不超过个位数，而存量房的套数也从以前的两万至三万多套，一跃为五万多套，在目前的市场环境下，很显然，销售前景堪忧。(2008-11-05 15:17:02)

[阿卡西]从大环境而言，房地产目前还是中国重要的支柱产业之一，房地产受到威胁，全国的经济势必受到严重影响，救房地产，就是救中国经济，并非是危言耸听，但是面对信心受到严重打击的现状，稳定市场，提高信心成为目前楼市的主旋律。 而购房者的利益得到切实保障的根本是房价回归理性，让更多的人买得起房，开发商以诚信的市场价格销售楼盘，杜绝高额暴利行为这才是当前市场应该提倡的。 所以我在此呼吁，救楼市，不是救房价，让房价回归理性才是最好的救市政策，也是让广大群众安居乐业的根本，树立信心，让房地产彻底为老百姓服务。 所以，真正让百姓安居乐业，就必须让房地产价格回归理性。(2008-11-05 15:17:12)

[妮婆婆]我的总结：对买房人——市场上没有人知道底在哪里。底部不是跌出来的，是涨出来的，市场好转之后，当你转回头看才会恍然发现底部，有点灯火阑珊处的感觉。真要买房的人，多注意每日认购和成交量，市场大量萎缩之后，才会有房价上有一点体现。 对开发商——项目不怎么样手上又没什么钱的，就赶紧降吧，快枪手才能生存，先生存下来再看明年，不要等到连降价都没有用了。(2008-11-05 15:17:20)